El mercado inmobiliario chileno recibió en las últimas semanas dos inyecciones de política pública: la exención transitoria del IVA a viviendas nuevas por 12 meses, despachada por el Congreso como parte de una megarreforma, y la ampliación del subsidio a la tasa Fogaes, que incorporó 30.000 cupos adicionales a los 50.000 existentes y extendió el beneficio al segmento de viviendas de entre 4.000 y 6.000 UF.
Un análisis de la plataforma Toctoc, que combinó datos propios con cifras de la Encuesta Suplementaria de Ingresos del INE, cuantificó el efecto combinado de ambas medidas sobre dividendos y requisitos de renta. Si la eliminación temporal del IVA se traduce en descuentos de precio promedio de 8,2%, la proporción de hogares que calificaría para un crédito hipotecario subiría del 32% al 35% en viviendas de 2.500 UF; del 26,1% a casi el 30% en el tramo de 3.000 UF; y del 18,1% a un máximo del 21% en el de 4.000 UF. Las simulaciones asumen financiamiento del 80%, plazo de 30 años y tasa del 3,2%.
Los ahorros concretos varían según la comuna. En Ñuñoa, donde el precio promedio de departamentos de dos dormitorios y dos baños se ubica en 4.687 UF —tramo que la ampliación de Fogaes incorpora—, la renta exigida podría caer $363.371 mensuales y el dividendo anual se reduciría $1.308.136. En Lo Barnechea el ahorro anual estimado llega a $1.685.104. En La Florida, $570.271; en Santiago, $578.000; y en Estación Central, $371.206.
El caso más extremo que proyecta Toctoc involucra un departamento de 6.977 UF que, con el descuento máximo por IVA, reduciría su precio hasta las 6.000 UF. En ese escenario el dividendo mensual caería un 21,8%, de $1.192.916 a $932.694, y la renta líquida exigida bajaría $867.404 al mes.
Para una vivienda de 5.000 UF, la combinación de rebaja de precio por IVA y reducción de tasa llevaría el dividendo de $854.891 a $777.217 mensuales, casi $78.000 menos cada mes.
Jorge Pino, economista senior de Toctoc, advierte que donde ambas medidas coinciden «la renta exigida cae 13,6%», pero subraya que «siguen pesando factores críticos que no dependen ni del IVA ni de la tasa, como la necesidad de ahorro para el pie, el endeudamiento, la estabilidad laboral y las condiciones generales de las instituciones financieras».
Conviene mirar los incentivos. Las dos medidas reducen el costo de servir la deuda, pero no tocan la barrera de entrada: el pie. En un mercado donde el endeudamiento de los hogares y la informalidad laboral limitan la calificación crediticia, bajar el dividendo mensual amplía el universo de compradores solo hasta cierto punto. El dato importa más que el ruido: la proporción de hogares que califica sube, en el mejor caso, tres puntos porcentuales en el tramo de 2.500 UF.
El mercado inmobiliario necesita precios que reflejen oferta real, no subsidios que compriman artificialmente el costo del crédito mientras la escasez de suelo y la carga regulatoria sostienen los valores hacia arriba. El alivio transitorio es bienvenido; la pregunta que el gobierno no ha respondido es qué ocurre cuando los 12 meses de exención de IVA expiren y los 30.000 cupos adicionales se agoten.
